매번 헷갈리는 건폐율와 용적률, 말끔 정리!

1. 건폐율

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다.

건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보함으로써 건축물의 과밀을 방지해서

일조나 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.

또한, 화재 기타의 재해 발생시에 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하는 목적도 있습니다. 

건폐율을 공식으로 표시해 보면 아래와 같습니다.

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100

예를 들어 100㎡의 대지에 60평 짜리 건물을 지었다고 가정한다면,

건폐율은 60%가 됩니다(60 / 100 * 100 = 60)

건폐율이 크면 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다는 것입니다.

즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 것입니다.

그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 것이지요.

쉽게 말해, 대지에 건물을 얼마나 지을 수 있느냐에 대한 척도입니다.

건폐율이 높으면 대지에 건물을 상대적으로 많이 지을 수 있고,

건폐율이 낮으면 대지에 건물을 많이 지을 수 없다는 뜻입니다.

그러므로 건폐율은 높은 것이 좋습니다.

건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미치는데요.

건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높습니다.

그리고 이 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라지기도 합니다.

2. 용적률

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말합니다.

여기서 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 뜻하는데요.

용적률을 공식으로 표현하면 다음과 같습니다. 

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100

공식으로만 보려니 조금 어렵죠?

용적률의 개념을 예를 들자면

100㎡의 대지가 있고, 바닥면적이 70㎡인 건물을 3층으로 지었다고 하겠습니다.

그러면 이 건축물의 연면적(각 층별 바닥면적 합계)은 210㎡이 되겠죠?

따라서 용적률은 210%가 됩니다.(210 / 100 * 100 = 210).

그러니, 용적률이 높을 수록 건축물을 높게 지을 수 있다는 뜻입니다.

아파트의 경우 용적률이 크다면, 그만큼 빽빽하게 들어서 있다는 것을 뜻하지요.

다른 한편으로는 재개발이나 재건축 사업의 경우

용적률이 클수록 분양물량이 증가해 투자수익이 높아지기도 합니다.

쉽게 말해, 대지에 건물을 얼마나 높이 지을 수 있느냐에 대한 척도입니다.

용적률이 높으면 건물을 더 높이 지을 수 있고,

용적률이 낮으면 건물을 높이 짓는데 제한이 있습니다.

건폐율은 수평적인 개념(2차원),

용적률은 입체적인 개념(3차원)

이라고 생각해두면 조금 더 쉽고, 깊게 각인될 것 같습니다.

하여간, 건폐율과 용적률이 높은 대지는,

같은 크기라도 건물을 더 넓고, 높게 지을 수 있다는 뜻이므로

토지 가격이 다른 곳에 비해 상대적으로 비싼 편입니다.

참, 마지막으로 한가지 알아두시면 좋을 게 있는데요.

아파트의 경우, 무조건 건폐율이 높다고 좋은 것은 아닙니다.

왜 그럴까요?

건폐율은 앞서 말씀드렸듯 규제하는 목적이

건축물 과밀을 방지하고 일조나 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것인데

건폐율이 높으면 건물을 지을 공간은 많지만

공원이나, 동과 동 사이의 공간이 좁다는 뜻이므로

거주 측면에서는 단점으로 작용할 수도 있습니다.